Gayrimenkul danışmanlığımın ilk başlarında portföy almak beni mutlu ediyordu. Bir süre sonra haftalarca aldığım evleri satamadığımı fark edince acı gerçekle yüzleştim. O gün elimde olan tüm dairelerin aslında satılabilir rakamlarda olmadığını anladım. Ev sahipleri daireleri yüksekten satılsın istiyordu fakat o fiyatlara da alıcı gelmiyordu. Çünkü piyasada muadili olan ve daha ucuz birçok ev vardı.
Daireleri satılmayan ev sahipleri de kabahatin kendinde olduğunu duymak istemediklerinden sizi becerisizlikle suçlayıp başka bir gayrimenkul danışmanına gidebiliyor.
Bu durumu deneyimleyerek öğrendikten sonra vaktimi ve emeğimi başarısız olmakla suçlanacağım yerlere harcamadım. Satılacak bir yer geldiğinde fiyat araştırmasını yaptıktan sonra ev sahibini de doğru satılabilir rakama ikna edebildiysem aldım.
Değerinden ve ederinden yüksek fiyatla satılmaya çalışılan yerler hem zaman kaybettirir hem de moral bozar. Oysa satılabilir rakamı tespit edip o fiyata hızlı satmak aslında satıcı tarafa büyük fayda sağlar.
Satılacak yer, fiyat yüksekliği nedeniyle uzun süre satılamazsa AYIPLI MAL gibi bir algı uyandırır ve talepler azalır. Uzun süre satılmayan taşınmaz ve gayrimenkuller ilgi görmez ve satıcı iyice yorulunca bir an önce satabilmek için iyice rakamı düşürüp elinden çıkarmaya çalışır. Oysa en baştan doğru fiyatla satışa çıkarsa ve hemen satılsa, kazandığı parayı hemen değerlendirme şansı olabilirdi.
Bir mülkünüzü satacaksanız eğer mutlaka satılabilir doğru fiyatı bularak satışa çıkarın!
1 liranın 5 lira olduğunu iddia ederek kimseyi inandıramazsınız. Herkes elinizdekinin 1 lira olduğunu görür ve bilir, onu 5 lira diye satabileceğinizi düşünmek büyük hayal kırıklığı yaşatır. Bir keriz bulayım da şu 1 lirayı 5 lira olduğuna inandırıp parasını alayım diye düşünenlere önerim elinizdekinin ne kadar ettiğini herkes görür, duyar ve bilir. Herkes sizin kadar akıllıdır.
Taşınmaz bir varlığınızı satarken ilk yapılması gereken, satılır fiyatı doğru tespit etmektir. Doğru fiyat, hem hızlı satış sağlar hem de zarar etmenizi önler.
Doğru fiyatı tespit etmek için ya ciddi bir çevre araştırması yapmanız gerekir ya da özel bir firmadan ekspertiz raporu hazırlamasını ücret karşılığında talep edilir.
Gayrimenkul değerleme uzmanlarının kullanmış olduğu birkaç yöntem vardır.
1.Aylık Kira Bedeline Göre SATIŞ Fiyatının Bulunması
Bu yöntem, konutun bulunduğu bölge ve mahalleye göre değişkenlik göstermekle birlikte, Türkiye ortalamasında yaklaşık 240 kira bedeli, konut yatırımının geri dönüşüm süresi olarak kabul edilir.
Örneğin, evinizin veya muadili evlerin kirası 1.000 TL ise ortalama piyasa ederi 240 bin TL olarak kabul edilir.
Bu yöntemin daha doğru bir sonuç verebilmesi için konutunuzun bulunduğu konumun geri dönüşüm süresine bakarak bu hesaplama işlemini yapmalısınız. Örneğin geri dönüşüm süreleri İstanbul’da konutun bulunduğu ilçeye göre 200 ila 400 kira bedeli arasında değişebiliyor.
Yatırımınızın geri dönüşüm süresi;
Konutta; Kira X 200 veya 240 ay
Ticari; Kira X 160 veya 180 ay
Villa; Kira X 300 ay
2.Muadili Evlerin SATIŞ Fiyatlarının Baz Alınması
Ev kira bedeli daha kolay bir hesaplama olmakla birlikte, daha doğru ev fiyatlamasına ulaşmak için muadili ev yöntemini kullanmalısınız. Bu yöntemde aynı konum, metrekare ile katta yer alan, son üç ayda satılmış veya diğer satılık evlerin ortalama fiyatları alınarak yapılır. Burada dikkat etmeniz gereken en önemli husus, muadillerin benzer özelliklere sahip olmasıdır.
3.Emlak Endeksi Ortalamasına Göre Fiyat Tespiti
İnternette emlak satış sitelerinde emlak endeksi ortalaması düzenli olarak yayınlanmaktadır. Bulunduğunuz bölgenin emlak endeksi ortalaması ile satışa koyduğunuz gayrimenkulünüzün metre karesini çarptığınızda ortaya satılabilir fiyatı çıkar.
Satılacak gayrimenkulün bulunduğu bölgenin emlak endeksi ortalamasını çarp gayrimenkul brüt m2 ile ortaya satılır rakam çıkar.
Ayrıca depo bahçe gibi yerlerin m2, emlak endeksi ortalamasının yarısı ile çarpılarak çıkan rakam da fiyata eklenir ve gerçek satılabilir rakam bu şekilde elde edilir.
Bu yöntemlerin yanı sıra gayrimenkulünüze ücreti karşılığında ekspertiz raporu hazırlatarak net bir fiyat alabilirsiniz.
Tüm bunların yerine güvenilir bir gayrimenkul şirketine gider satış sürecini yönetmesi için satışa aracılık sözleşmenizi yapar mülkünüzün veya arsanızın satışını gayrimenkul danışmanlarına bırakırsınız.
Doğru zaman ve doğru müşteri ile de tapuda buluşur paranızı alır kendi yaşamınıza geri dönersiniz ve hiç yorulmadan mülkünüzün satışı da gerçekleşmiş olur.
Doğru zaman ve doğru uzmanla çalışmak size para ve zaman kazandırır. Ekonomik sıkıntıların çok arttığı günümüzde dolandırılmamak için mutlaka alanında uzman kişilerle çalışmal
